Benieuwd naar de nieuwe fiscaliteit van buitenlands vastgoed?

Wat?

Belgische rijksinwoners die een buitenlands vastgoed bezitten, dienen dit jaar een bijzondere aangifte te doen aan het kadaster, in concreto aan de Cel Buitenlands KI.

Dit is een aangifteverplichting die uiterlijk 31/12/2021 moet gebeuren.

De volgende situaties kunnen zich voordoen:

  • Indien u in uw vorige aangiftes personenbelasting dit buitenlands vastgoed hebt opgenomen, zal u hiervan een schrijven ontvangen per post, of meer waarschijnlijk digitaal via E-box – welke u kan terugvinden onder : be – “mijn documenten” onder de benaming : “Formulier voor aangifte van een goed in het buitenland”.
  • Stel dat u wel een eigendom in het buitenland bezit, en in het verleden niet opgenomen heeft in de aangifte, dient u spontaan aangifte te doen. Het risico bestaat dan wel dat dit aanleiding geeft op een wijziging van uw aangifte personenbelasting van de laatste 3 jaar.
    De kans is groot dat, ingevolge gegevensuitwisseling tussen Europese landen, de fiscus hier trouwens ook van op de hoogte is, en op basis van die info ook een formulier heeft klaar gezet.  Ingevolge artikel 8 van de richtlijn 2011/16/EU wisselen de landen die info namelijk automatisch uit.
  • Indien u in de toekomst een buitenlands vastgoed aankoopt, dient u binnen de 4 maanden daarvan spontaan aangifte te doen aan het kadaster.

Op basis van de info die aangegeven wordt, onder meer datum verwerving van het goed, marktwaarde van het goed (en bij gebreke hiervan de aanschaffingsprijs) zal het kadaster een kadastraal inkomen toekennen aan deze woning.

Hoe ?

De aangifte zelf gebeurt zeer eenvoudig door op dezelfde Myminfin site te surfen naar “Mijn Woning – mijn onroerende gegevens raadplegen è een onroerend goed in buitenland aangeven”.

Meer concrete informatie kan u terugvinden op :

https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/kadaster/kadastraal-inkomen/kadastraal-inkomen-van-het-buitenland-gelegen

https://financien.belgium.be/sites/default/files/aangifteformulier-ki-buitenlands-onroerend-goed_nl_20210614.pdf

Wat houdt u best bij de hand:

  • Adres van het goed
  • Eigendomsrechten (in geval gemeenschappelijk met uw partner, dient elk een aangifte te doen en 1/2de ingeven)
  • Datum verwerving (indien van toepassing ook datum einde van de werken igv nieuwbouw of verbouwing)
  • Actuele verkoopwaarde
    bij gebreke hiervan de aanschaffingsprijs

De aangifte wijst zich verder vanzelf uit.  (Materieel en outillage dient u enkel in te vullen als het over een handelspand gaat en er machines of installaties aanwezig zijn).

Pas op: om een bewijs te hebben van uw aangifte, niet te snel afloggen…. Neem eerst een printscreen waarop staat dat de aangifte goed is verstuurd.

De verkoop van buitenlands vastgoed dient voortaan ook gemeld. Meest eenvoudige is gewoon via mail aan foreigncad@minfin.fed.be

Waarom ?

Het kadastraal inkomen dat het kadaster dan zal toekennen kan vanaf 2021 opgenomen worden in uw aangifte personenbelasting over inkomstenjaar 2020, ipv de werkelijke huurwaarde die nu moet opgenomen worden.
Dit kadastraal inkomen stemt overeen met het gemiddeld normaal netto-inkomen van één jaar.

Dit is het gevolg van de wet van 17 februari 2021 die er is gekomen ingevolge een arrest van het Europees Hof, waar België werd veroordeeld om haar wetgeving aan te passen, wegens discriminerend.
De discriminatie kan uitgelegd als volgt:

  • Voor Belgisch vastgoed dat je verhuurt of gebruikt als 2de verblijf, dien je enkel het kadastraal inkomen aan te geven en wordt je belast op het geïndexeerd KI verhoogd met 40 %.
  • Voor Buitenlands vastgoed dat je verhuurt of gebruikt als 2de verblijf, moest je de bruto huurwaarde aangeven verminderd met kosten en buitenlandse belasting.
    In praktijk had dit tot gevolg dat voor de meeste buitenlandse goederen de belastbare grondslag hoger was dan voor Belgisch vastgoed.

Voor de duidelijkheid :  in de meeste gevallen is dat buitenlands vastgoed niet belast in België.
Dit inkomen moet wel aangegeven worden in uw aangifte personenbelasting, maar wordt tegelijkertijd vrijgesteld van Belgische belasting omdat het wordt belast in het land waarin het goed gelegen is (indien er een dubbelbelastingverdrag is, ter vermijding van dubbele belasting).

Enkel de intresten voor schulden aangegaan voor de verwerving van het buitenlands goed mogen nog in mindering gebracht worden.  (andere kosten, of de buitenlandse belasting zelf, mogen niet langer in mindering gebracht)

Waarom dan aangeven als het inkomen vrijgesteld is ?
Om zo het belastingtarief te kunnen vaststellen waarop uw andere inkomsten worden getaxeerd.
M.a.w.  de aangifte van dit buitenlands inkomen heeft tot gevolg dat uw andere Belgische inkomsten aan een hoger tarief worden belast, gezien de personenbelasting bestaat uit een progressief tarief dat stijgt, naarmate het inkomen stijgt (dat noemen ze : progressievoorbehoud).

Toepassingsvoorbeeld

Toegepast op een onroerend goed met een verkoopwaarde van 500.000 EUR, zal dit eerst worden herrekend naar de verkoopwaarde in 1975 (omdat onze eigen KI van Belgisch vastgoed ook wordt teruggerekend naar 1975).

Hiervoor werden coëfficiënten vastgelegd, die voor 2021 15,036 bedraagt.
De verkoopwaarde van 1975 bedraagt dan : 500.000/15,036 = 33.253 EUR.
Om dan het KI te berekenen dient dit vermenigvuldigd met een vaste coëfficiënt van 5,3 %.
Het KI is dan gelijk aan 33.253 * 5,3 % = 1.762 EUR.

In de aangifte is belastbare grondslag (die vrijgesteld wordt ingeval van dubbelbelastingverdrag) :
het geïndexeerd KI verhoogd met 40 %.
Voorbeeld : KI = 1.762 EUR, geïndexeerd * 1,863 = 3.282 EUR en verhoogd met 40 % = 4.595 EUR.
Indien er intresten worden betaald voor een lening die is aangegaan hiervoor, kunnen die in aftrek worden genomen, waardoor de impact bijgevolg zeer laag zal zijn.
Pas op : indien u verhuurt aan een onderneming, dient u net zoals in België toch de werkelijke huur aan te geven.

De buitenlandse belasting en andere kosten zijn dan niet meer aftrekbaar.

Als enkel de aanschaffingswaarde van bv. 2005 bekend is en u geeft dit aan bij gebreke aan actuele verkoopwaarde, dan zal een andere correctiefactor dan 15,036 worden gehanteerd voor de berekening van de verkoopwaarde 1975.
Voor 2005 is dat bijvoorbeeld 10,431 è hetzelfde pand aangekocht in 2005 voor 500.000 EUR zal dan een verkoopwaarde hebben van 47.934 EUR.

Caroline Mariën, juriste en vennoot bij AccountingTeam licht u het nodige nog verder toe via https://youtu.be/e14mo8GHVSY

Hulp nodig ?

Contacteer ons gerust indien u hulp nodig heeft.  Wij kunnen u hierin steeds verder helpen.

Indien het kadastraal inkomen wordt betekend, controleer dan zeker of de berekening correct werd gedaan overeenkomstig de wetgeving en circulaire.  Bezwaar is mogelijk in geval van niet akkoord.

AccountingTeam NV

Disclaimer

De door AccountingTeam aangeleverde informatie wordt slechts voor informatiedoeleinden voorbereid en aangeboden. Het vormt geen juridisch of ander professioneel advies en lezers worden aanbevolen niet op basis van deze informatie te handelen zonder eerst juridisch advies in te winnen. Het materiaal mag enkel voor persoonlijk gebruik worden geconsulteerd en gebruikt. Elk ander gebruik is verboden. De auteurs van de aangeleverde informatie en documenten aanvaarden geen aansprakelijkheid voor het gebruik ervan.