Uitzonderingen

02-04-2019

Benieuwd naar de uitzonderingen van de BTW op onroerende verhuur?

De verhuur van onroerende goederen is momenteel in principe vrijgesteld van BTW. Hierop zijn evenwel al uitzonderingen zoals onder andere de verhuur van parkeerplaatsen, opslagplaatsen, en gemeubelde logies (hotels).

Per 1 januari 2019 wordt een nieuw optioneel BTW stelsel ingevoerd voor de verhuur van professioneel gebruikte gebouwen die niet in het verplicht BTW stelsel vallen en wordt ook de BTW regeling inzake de verhuur van opslagplaatsen gewijzigd. Ten slotte wordt er ook een verplicht BTW stelsel ingevoerd voor de kortlopende verhuur van onroerende goederen.


Deze wijzigingen zijn het gevolg van de omzetting van een BTW richtlijn, die met veel omwegen in de Belgische wetgeving wordt geïmplementeerd. Er zijn de laatste twee jaren veel publicaties geweest over dit onderwerp maar de kogel is nu eindelijk door de kerk, in de hoop dat de concurrentiële positie van België internationaal wordt verstrekt.

Optioneel BTW stelsel

De verhuur van professioneel gebruikte gebouwen (zoals kantoorgebouwen, winkelpanden), was vroeger in alle situaties een handeling die buiten toepassing van BTW viel.Op deze huurprijs was geen BTW verschuldigd, met gevolg dat de BTW kosten op datzelfde gebouw niet aftrekbaar waren voor de eigenaar.

Om de BTW vooralsnog aftrekbaar te maken op de oprichtingskosten van een gebouw, werden verschillende constructies toegepast , bijvoorbeeld:

  • Het gebouw werd opgericht door de onderneming die het gebouw zelf ging gebruiken è dan is er geen verhuur nodig, en kan de onderneming in kwestie die BTW plichtig is voor haar economische activiteiten de BTW in aftrek brengen. Het nadeel is dat het pand dan onderhevig is aan het ondernemingsrisico.
  • Om voormeld risico te vermijden, dat het pand in dezelfde vennootschap zit dan de handelszaak zelf, werd er vaak voorgeopteerd om het pand in een andere vennootschap te brengen (“patrimoniumvennootschap), en te verhuren aan de “exploitatie” vennootschap.
    Deze verhuur was echter vrij van BTW, dus de BTW kosten konden niet in aftrek worden gebracht.Om dit vooralsnog mogelijk te maken, paste men de BTW eenheid toe, zodat beide vennootschappen naar de fiscus toe 1 BTW plichtige werden , en daardoor de BTW kosten op het gebouw toch in aftrek konden komen.
  • Onroerende leasing.

Deze constructies zijn niet altijd even eenvoudig, en zorgen voor een belemmering in het handelsverkeer.Ondertussen hadden al veel landen zich aangepast aan de Europese richtlijn waardoor België niet langer konachterblijven om ook een oplossing te bieden.

Deze oplossing zag de wetgever in het optioneel BTW stelsel voor de onroerende verhuur dat zowel voor de huurder als verhuurder een verbetering zou brengen.

De voorwaarden zijn de volgende

  1. Hoedanigheid van de huurder: het goed moet door de huurder enkel worden gebruikt voor het uitoefenen van een BTW plichtige economische activiteit (ongeacht mate BTW aftrek). De woning van de zaakvoerder is bijvoorbeeld uitgesloten omwille van het gemengd privatief gebruik, evenals de verhuur aan een passieve holding (omdat die geen BTW plichtige activiteit verricht)
  2. De aard van het gebouw is irrelevant doch voor gebouwen waar gemengd gebruik (privé, beroepsmatig)mogelijk is, is het belangrijk dat ze economisch zelfstandig kunnen worden gebruikt. Ze moeten bijvoorbeelddus bereikbaar zijn via een aparte ingang.
    Voor de verhuur van een terrein is het optioneel stelsel enkel mogelijk als ze samen met een gebouw wordt verhuurd
  3. Beide partijen (huurder en verhuurder) moeten kiezen voor het optioneel stelsel
  4. Het optioneel stelsel kan worden toegepast voor nieuw opgerichte gebouwen na 1 oktober 2018 : m.a.w. de effectieve nieuwbouwwerken of fundamentele vernieuwbouwwerken (60% van de verkoopwaarde aan verbouwingswerken) moeten starten na 1 oktober 2018: prestaties voor die datum kunnen zolang ze geen werken zijn in onroerende staat.
    Het contract met de aannemer mag dus ook vroeger worden getekend en de aankoop van materialen, prestaties van architecten etc zijn ook toegelaten.
    Het optionele stelsel treedt echter pas in werking op 1 januari 2019 maar er is een mogelijkheid tot beperkte terugwerkende kracht.

Indien niet langer aan één van voornoemde voorwaarden is voldaan tijdens de huurtijd, zal de optie een einde nemen en geldt een herzieningstermijn van 25 jaar (dus langer dan de gewone herzieningstermijn). De verhuurder zal voor de resterende looptijd van de huurovereenkomst de reeds in aftrek gebrachte BTW moeten. Hierop zijn wel uitzonderingen bijvoorbeeld bij commercieel toegekende huurperiodes, overmacht of onvrijwillige leegstand.

Ten slotte is het zeer belangrijk dat de huurprijs marktconform is, waardoor de tussenkomst van een expert gewenst is.

Opslagplaatsen en BTW

Verhuur van ruimten bestemd voor opslag blijft verplicht onderworpen aan BTW, indien ze verhuurd worden aan particulieren.

In geval van verhuur van opslagplaatsen aan bedrijven, wordt het verplichte stelsel vervangen door het optiestelsel.Men is niet meer verplicht om BTW aan te rekenen, tenzij men ervoor opteert.
En dit is ook van toepassing op oudere gebouwen !

De verhuurde ruimten dienen dan voornamelijk (meer dan 50 %) voor opslag van goederen worden gebruikt.Er mag trouwens ook een verkoopruimte van maximaal 10% worden ingericht.

Kortdurende onroerende verhuur

De wetgever heeft de bedoeling om de verhuur van feestzalen, tentoonstellingsruimten, congreszalen en andere in een professionele context, ook te onderwerpen aan BTW.

Dit om de complexe facturatie tussen BTW plichtige diensten zoals bijvoorbeeld de verplichte afname van dranken en de BTW vrijgestelde diensten van de verhuur te beëindigen.

Onder kortdurende verhuur wordt de verhuur van maximaal 6 maanden verstaan.

Indien de ruimten verhuurd worden aan natuurlijke personen, Vzw’s of organisaties die sociaal-culturele activiteiten organiseren (artikel 44 WBTW) blijft de verhuur vrijgesteld evenals uiteraard de verhuur voor bewoning. Dit is natuurlijk essentieel voor bijvoorbeeld de verhuur van vakantiewoningen en koten of wanneer u een familiefeest wil organiseren. Er moet dan aan de verhuurder een attest worden voorgelegd dat aan één van de uitzonderingsgevallen is voldaan.

Disclaimer

De door AccountingTeam aangeleverde informatie wordt slechts voor informatiedoeleinden voorbereid en aangeboden. Het vormt geen juridisch of ander professioneel advies en lezers worden aanbevolen niet op basis van deze informatie te handelen zonder eerst juridisch advies in te winnen. Het materiaal mag enkel voor persoonlijk gebruik worden geconsulteerd en gebruikt. Elk ander gebruik is verboden. De auteurs van de aangeleverde informatie en documenten aanvaarden geen aansprakelijkheid voor het gebruik ervan.